למידע נוסף חייגו:

072-2323303

תמ"א 38 על תיקוניה – למנהל תכנון

 

 

 

חברת קרסט פיתוח מתמחה ביישום ובהפעלה של התוכניות הממשלתיות תמ"א 38 (שיפוץ בניין קיים והבאתו לסטנדרט הבטיחותי הנדרש בחוק, תוך שידרוג הבניין על כל דירותיו) וכן תמ"א 38/2 (הריסת בניין קיים והקמתו מחדש ברמת גימור ובטיחות הכי גבוהה שיש, כולל דירות חדשות ומרווחות יותר לדיירים).

הפעלת תוכניות תמא 38 או תמא 38/2 מבטיחים שני דברים שכל בעל בית רוצה:
1. עליה בערך הנכס.
2. עליה באיכות החיים.

חברת קרסט פיתוח מעמידה לרשותך פתרונות מפתח איכותיים, המאפשרים לך לבנות בראש שקט, על יסודות מוצקים של דיוק, אמינות ומחירים הוגנים.

אנו מזמינים אותך לעשות את הצעד הראשון להבטחת עתידך ועתיד ילדיך, וליצור עימנו קשר – והצעד הראשון לבית החדש שלך – כבר מאחוריך

קישור למינהל התכנון לצורך עדכון בכל הנוגע לחוק תוכנית מתאר ארצי מס' 38

 

http://www.iplan.gov.il/Pages/HousingAndUrban/BuildingsStrengthening/shinuy_4.aspx

 

תמ"א 38 – תקנות

מבוא
תכנית תמ"א 38 אושרה בשנת 2005, במטרה לקבוע את הסדרי התכנון לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. מדובר במבנים אשר נבנו לפני "המועד הקובע" – 1.1.80. תקן ת"י 413 לחיזוק מפני רעידות אדמה נכנס לתוקפו בשנת 1975, אך הבנייה לפיו החלה רק שנת 1980.

תכנית תמ"א 38 כוללת מתן תמריצים כלכליים, כמו הרחבת דירות ותוספת קומות.

תמ"א 38 – תנאי סף

  • מבנים אשר הוצא עבור היתר בנייה לפני "המועד הקובע" (1.1.80).
  • תכנית תמ"א 38 אינה חלה על מבנים קיימים שנבנו לפני "המועד הקובע", אך נמצא כי עמדו בתקן.
  • מבנים בני יותר משתי קומות, אשר שטחם הכללי הוא מעל 400 מ"ר (סעיף 12).
  • עמידותם של מבנים אשר היתר בנייתם ניתן לאחר "המועד הקובע", תיבדק על ידי מהנדס, שיגיש את קביעתו בכתב. במידה והבדיקה תקבע כי המבנה חייב בחיזוק, יחולו עליו רק הוראות החיזוק הכלולות בתכנית.

תמ"א 38 – תמריצים

  • הרחבה של יחידות דיור בקומה הראשונה, או הוספה של יחידות דיור על ידי מילוי דפנות קומה מפולשת (סעיף 11.1 ד').
  • הוספת אגף (סעיף 11.1.3).
  • הרחבה בת 25 מ"ר לדירות קיימות (סעיף 11.2).
  • הרחבת יחידות דיור קיימות על ידי הוספת קומה (סעיף 11.1.2). בסעיף זה ישנה חריגה, במידה וברשות המקומית קיימת תכנית מתאר המתירה בניית קומה נוספת, כמו ברמת גן.
  • הריסת מבנים קיימים (סעיף 14 א', תיקון מס' 2).
  • שילוב תמריצים:
  1. הרחבת דירה בשילוב הוספת יחידות דיור (11.3).
  2. מילוי קומה מפולשת בשילוב קבלת זכיות של אגף או קומה נוספים (סעיף 11.1.4 ב').
  3. מילוי קומה מפולשת בשילוב עם הרחבת דירה ובניית קומה נוספת (11.3 ה').
  4. תוספת אגף או קומה למבנים שאינם מיועדים למגורים (סעיף 14).

תמ"א – שינוי מס' 2

הרחבת זכויות עבור מבנים עם קומה מפולשת ומבנים המיועדים להריסה:
"14.א. הוועדה המקומית רשאית להתיר הריסת מבנה אשר הוצא היתר לבנייתו קודם ה-1.1.80 ונקבע על ידי מהנדס כי יש צורך בחיזוק המבנה בפני רעידות אדמה….והקמתו מחדש בתוספת זכויות בנייה…"

הסבר לשינוי מס' 2: "אין מחלוקת בקרב המהנדסים, כי הקמת מבנה חדש תמיד עדיפה על פני חיזוק מבנה ישן…".

תוספת לשינוי מס' 2:

  • שינוי מס' 2 לתכנית תמ"א 38 יחול גם על מבנה שנבנה לפני "המועד הקובע", אשר נעשו בו תוספות בנייה לאחר תאריך זה.
  • מילוי קומה מפולשת בשילוב הוספת זכויות של בניית אגף או קומה (סעיף 11.1.4).
  • הרחבת יחידת דיור עד 25 מ"ר, בשילוב הוספת יחידות דיור (סעיף 11.3).

יתרונות שינוי מס' 2 לתכנית תמ"א 38

  • הליך הוצאת היתר קצר יותר.
  • על מנת להוציא היתר אין צורך בקבלת אישור תב"ע. ניתן להוציאו ישירות מכוח תמ"א.
  • פרויקטים אשר אינם עומדים בתנאי הסף של תכנית "פינוי-בינוי", יוכלו ליהנות מהטבות בתכנון ומהטבות מס שונות.
  • אחוז נמוך של הסכמות, יחסית לתכנית "פינוי-בינוי".
  • דירה תמורת דירה.

תמ"א 38 – הסדרי חקיקה משלימים

  • לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח 2008, יינתנו הקלות בעניין הרוב הנדרש לקבלת ההחלטה על ביצוע תכנית תמ"א 38, בבית משותף.
  • לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תיקון 62, התשס"ח 2008, בעת מכירת דירה שהסכום המשולם עבורה מושפע מזכויות בנייה לפני תכנית תמ"א, יינתן פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה. בנוסף, בעת מכירת זכות מקרקעין שנחשבת לרכוש משותף במבנה עבורו ניתנו זכויות בנייה לפי תכנית תמ"א 38, יינתן פטור ממס שבח וממס רכישה.
  • לפי חוק התכנון והבנייה (עידוד חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה), התשס"ח 2007, יוטל היטל השבחה מופחת (כעשירית מסכום ההיטל) ואף תופחת האגרה למחצית, בעת מתן היתר לפי סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה.
  • לפי תקנות התכנון והבנייה (פטור מהיטל השבחה לעידוד חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה), התשס"ח 2007, ברשויות אשר נקבעו בתקנות, יינתן פטור מלא מתשלום היטל השבחה.

הסכמות לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט 1969

  • כל בעלי הדירות זכאים לנצל זכויות בנייה לצורך בנייה. סעיף 62 א' לחוק המקרקעין, התשכ"ט 1969: "בעלי דירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות, אשר שני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות… ואין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, אלא בהסכמת כל בעלי הדירות".
  • סייג לסעיף 62 א' – סעיף 71 ב' לחוק המקרקעין, התשכ"ט 1969: "על אף הוראות סעיף 62 א' סיפא… רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה…". (זהו תיקון של חוק המקרקעין משנת תשנ"ה)

הסכמות לפי חוק המקרקעין, התשס"ח 2008

  • ביצוע חיזוק דירות בפני רעידות אדמה בלבד, דורש הסכמתם של רוב בעלי הדירות. סעיף 3 לחוק המקרקעין, התשס"ח 2008: "ביצוע עבודה ברכוש המשותף, שמטרתה שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה, כאמור בסעיפים 4 או 5, טעון החלטה מראש של רוב בעלי הדירות בבית המשותף".
  • ביצוע הרחבת דירה מחייב הסכמה של כ-60 אחוזים מבעלי הדירות. "ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הרחבת דירה, טעון החלטה מראש של מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות בבית המשותף, בדבר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם הצמדתם לאותה דירה, וכן בדבר חלוקת זכויות הבנייה הנדרשות לשם ביצוע עבודה".

הרחבת דירות לפי תכנית תמ"א 38, תכלול ממ"ד, והשטח המורחב לא יעלה על 25 מ"ר. (סעיף 11.2)

  • בניית דירה חדשה מחייבת הסכמתם של כל בעלי הדירות. סעיף 5 א' לחוק המקרקעין, התשס"ח 2008: "ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין".
  • סייג לסעיף 5 א': במידה ומדובר בבניית דירות חדשות אשר מספרן אינו עולה על שליש ממספר הדירות הקיימות, שני שלישים מבעלי הדירות, אשר להם מוצמדים כשני שלישים מהרכוש המשותף, יכולים לתבוע בניית דירות חדשות: "ואולם, לעניין ביצוע עבודה שמטרתה בניית דירה חדשה או דירות חדשות, שמספרן אינו עולה על שליש ממספר הדירות שהיו בבית המשותף ערב ביצוע העבודה ('המועד הקובע') וששטח רצפתן הכולל אינו עולה על שליש משטח רצפתן הכולל של כל הדירות בבית המשותף ב'מועד הקובע', רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה לכך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שב"מועד הקובע" היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל מי שהיה בעל דירה בבית המשותף ב'מועד הקובע' הזדמנות לטעון את טענותיו".הערה חשובה: במידה וזכויות הבנייה בהווה או בעתיד או גג בית משותף, מוצמדים לאחת הדירות, חובה לקבל את הסכמת בעל הדירה בכל אחד מהמקרים.

סיכום הסכמות חוק המקרקעין, התשס"ח 2008

  1. עבור חיזוק מבנה מפני רעידות אדמה בלבד, יש לקבל את הסכמת רוב בעלי הדירות (סעיף 3 לחוק המקרקעין).
  2. עבור הרחבת דירות, יש לקבל את הסכמתם מראש של מי שיש בבעלותם 60 אחוזים בבית המשותף (סעיף 4 לחוק המקרקעין).
  3. על מנת להוסיף דירות ששטח רצפתן עולה על שליש משטח רצפתן של כל הדירות ובכמות העולה על שליש מהדירות בבית המשותף, יש לקבל את הסכמתם של כל בעלי הדירות בבית המשותף.
  4. על מנת להוסיף דירות ששטח רצפתן אינו עולה על שליש משטח רצפתן של כל הדירות ובכמות שאינה עולה (שווה או פחותה) על שליש מהדירות הקיימות בבית המשותף, יש לקבל את הסכמתם של שני שלישים מבעלי הדירות בבית המשותף, אשר שני שלישים מהרכוש צמוד לדירותיהם. ביצוע העבודה יאושר לאחר הגשת תביעה מצד שני שלישים מבעלי הדירות, לביצוע העבודה.

הצעה לתיקון חוק המקרקעין, התשס"ח 2008:

  • תיקון לסעיף 2 בחוק: ביצוע עבודות חיזוק מפני רעידות אדמה ללא צורך בהיתר בנייה, אלא בתכנית הגשה. (הכנסת תיקון זה תביא להפחתת העלויות).
  • עבודות שיפוץ, הרחבת דירות או בניית דירות לא יצריכו הסכמה של יותר מ-50 אחוזים מבעלי הדירות.
  • לא תהיה הגבלה על כמות הדירות החדשות שייבנו.
    כיום דרושה הסכמתם של כל בעלי הדירות, אלא אם כן מספר הדירות החדשות אינו עולה על 30 אחוזים ממספר הדירות הקיימות, אז מתאפשרת הסכמה של כשני שלישים מבעלי הדירות.
  • על מנת להוציא חלקים מהרכוש המשותף לצורכי עבודות חיזוק מפני רעידות אדמה, יהיה צורך בהסכמה של 50 אחוזים מבעלי הדירות ולא של רוב מוחלט.
  • מומלץ לכנס לקישור המצ"ב על מנת לקבל עדכונים ממנהל התכנון של מדינת ישראל
  • בהצלחה!